1. Entréer

Vid de flesta av entréerna har nog de flesta inte kunna undgår att vi har ett fall ned till gata som innebär viss halkrisk, både i vinterväglag och när det är grusat, dvs stora delar av året. Vid vissa entréer är fallet påfallande högt vilket utgör ett fallriskproblem och ett tillgänglighetsproblem. Vid nybyggnation skulle detta utseende inte tillåtas dock finns (ännu) inte myndighetskrav på åtgärd enligt regelverk. Emellertid finns det anledning att se över dessa höga fall (som kommer sig av att marken rör sig neråt i leran till skillnad från byggnaderna som står pålade fast).

Status: 

Stämman 21 maj 2024  beslutade att uppdra åt styrelsen att:

1. installera raka trappor med handledare och barnvagnsramp vid låghusen där lutningen är störst, och att
2. anlägga en testramp i stål vid Djäknegatan 68 som sedan kan utvärderas innan beslut om ytterligare ramper kan tas

Styrelsen bedömer att ärendet som sådant är avhandlat gällande låghusen men kommer återkomma för ytterligare diskussion gällande höghusen när testramp är installerad

Plan för genomförande

1 Låghusens entréer: Under hösten görs en bedömning av vilka låghus som är prioriterade att göra arbetet vid. Därefter påbörjas offertinhämtning. Arbetet kommer sannolikt innefatta viss omläggning av stenplattorna vid entréerna då det behövs ett nytt underarbete på många ställen. Arbetet kommer genomföras under 2025 och 2026.

2. Höghusens entréer: Under hösten drar planering igång för installation av testramp på Djäknegatan 68. Det innefattar även viss omplantering av häck vid entrén på Dj68 och omläggning av marksten vid entréer då underliggande arbete behöver göras om pga markförändringar. Arbetet kommer göras under våren 2025 av HSB.

Observera att alla entréer inte omfattas av detta arbete, utan endast där det bedöms behövligt pga ökad risk för fall.

2. Fönstermålning, lagning fasad och hussocklar

Underhållsplanen aviserar att från 2024 är det dags för målning av fönster liksom fasad- och sockellagningar. Styrelsen har under 2023 och 2024 genomfört besiktningar för att utreda om det är dags eller inte och vad som är den bästa/mest rimliga åtgärden. Dvs en behovsutredning. Ytterligare åtgärder kring målning/lagning av andra målade detaljer är aviserade för 2026 enligt underhållsplanen. I nuläget ser styrelsen att vissa av åtgärderna som föreslås 2026 av underhållsplanen nog inte är korrekt tids-satta, utan kan senareläggas, men det får en besiktning komma fram till.

Resultat av besiktning 2023/2024:

Bedömningen är att fasadlagningarna kan flyttas fram ett antal år i underhållsplanen. Minst 5, helst 10 år. Eventuellt behöver vissa smärre insatser göras på några ställen.

Bedömningen är att fönstermålningen i underhållsplanen delas mellan fönster i söderläge och övriga fönster. Det betyder att vi endast målar fönster i söderläge 2025. Övriga fönster väntar vi med till allra tidigast 2027/28, men förhoppningsvis ända till 2032 (när det är dags för nästa omgång för söderfönstren). Det finns ingen plan att byta fönster, endast måla (och laga där så behövs).

Bedömningen är att vi bara åtgärdar hussocklarna där vi okulärt konstaterar genombrytningar av armeringen. I nuläget ser vi inget skäl att behöva göra en full besiktning av varenda meter sockel (dvs de delar som inte syns under altanerna), då vi inte tror att vi har problem där, då exponerade ytor bredvid inte uppvisar skador. En sådan besiktning skulle innebära stora störningar för många medlemmar då vi behöver bryta upp (delvis) alla altaner.

Alla dessa tre underhållspunkter är väldigt kostsamma i underhållsplanen. Pga rådande kostnadsläge (och faktiskt behov) är vår målsättning att göra det absolut minsta möjliga. Exempelvis satsa på att övriga fönster håller en full period framåt så vi kan ta de södra då igen tillsammans med alla övriga (typ 2032). Att vi bara sockellagar precis där det behövs. Att vi flyttar fram fasadlagningar 10 år. Alla dessa beslut betyder ju att vi får en lite större renoveringspuckel senare vilket gör att även om vi slipper kostnader nu måste vi ju också samtidigt se till att spara lite mer för framtiden. Kommande underhållsbudgetar kommer hantera detta.

Fönstermålning (söderriktade) och Sockellagning

Status: Avtal om fönstermålning skrivs till maj 2025. Gällande sockellagningar inhämtas fortfarande offerter. Men tanken är att det görs ungefär samtidigt.

3. Återställning/upprustning av parkyta i norra området (bakom radhusen)

Föryngring av ridån mot Vattholmavägen och gallring av överåriga träd/buskar som inte tjänar sitt syfte. 

Förslag från styrelsen på alternativ gestaltning har skickats ut till medlemmar som närmast berörs (norra området). HSB har uppdragits ansvara för genomförande under 2024 och 2025. Tidpunkter för genomförande av åtgärder sker gradvis och är beroende av väder. Arbetet inleds under 2024.

Genomförande:

Projektet pågår i etapper under 2024 och 2025 och innebär att området delvis återfår sin urprungliga form, med en träd-buskridå i bakkant och nyplanteringar av buskar, föryngringar av träd samt borttagningar av buskar och sly där så behövs för att öppna upp ytan lite mer. För den som är intresserad av hur instruktionen till HSB ser ut är ni välkomna att kontakta styrelsen på mailen.

4. Takåtgärder höghus

Det har genomförts inte mindre än två olika besiktningar av höghustaken under året. Taken är nu 40 år gamla och dess så kallade tekniska livslängd är förbi. Det behöver inte nödvändigtvis betyda att man måste byta tak, så styrelsen har uppdragit åt en besiktningsfirma att besikta taken enligt alla konstens regler. 

Status tak: Taken är gamla. Takteglet är slitet. Men det föreligger inget omedelbart problem (utöver några lösa takpannor som ska åtgärdas under snarast möjligt). ett 40 år gammalt tak som vårt har dock en del skavanker som måste åtgärdas. De främsta problemen utöver några lösa takpannor är takplåtarna (skorstenar, luckor, kanter med mera) och framförallt hur de ansluter mot takpannorna. Det föreligger inga akuta rötskador på läkten eller allvarliga risker för vattengenomträngning, men här och var är det saker som helt klart behöver åtgärdas. Styrelsen kommer ägna 2025 åt at titta på olika alternativ för att se om det trots allt är lika bra att göra om hela taket eller om det finns annan lösning som skjuter fram behovet av nytt tak ett antal år. Takbyte är en stor kostnad som kommer innebära att vi måste ta nya lån (vilket i dagsläget påverkar avgiften), vilket gör att styrelsen behöver vara säker på att det beslut den tar är det rätta. Att helt byta tak skulle idag kosta ca 7-9 miljoner kronor räknar vi med (för de 5 höghustaken).

Vissa mindre åtgärder kommer göras under 2025 för att säkerställa säkerheten.

5. Upprustning av staket längs Djäknegatan

Staketet längs Djäknegatan ser på sina håll nedgånget ut. På flera ställen har förankringen släppt och framförallt staketstolpar har på sina håll sett bättre dagar. Styrelsen har sett över vad som behöver göras och var vi verkligen behöver ha staket. Att byta till annan typ av staket skulle bli väldigt kostsamt, inte minst på grund av svårigheterna med förankringen som skulle innebära stora ingrepp på kommunens mark.

Beslut: Styrelsen har beslutat att genomföra en enklare renovering, där det behövs. Det betyder att det befintliga staketet i huvudsak kommer vara kvar. Det fyller olika funktion på olika ställen, bland annat utgör det en form av enklare barriär mot gatan vid lekplatserna, vilket vi bedömer är den viktigaste funktionen. Ute vid infarterna till respektive höghus, en eller ett par sektioner in, där staketet ofta blir skadat av påkörningar kommer vi demontera en eller två sektioner där de är trasiga idag, och allteftersom de är trasiga. Vi komm i görligaste mån försöka undvika att byta stolpar där det absolut inte behövs då varje stolpe kräver ett ganska omfattande förankringsarbete, vilket i sammanhanget är ganska dyrt. Vi räknar ändå med kostnad på runt 100-200tkr för denna enklare åtgärd (beroende på hur mycket gräv- och asfaltsarbete som de fakto krävs). 

Ett beslut om helt nytt och annorlunda staket eller mer omfattande förändring skulle kräva stämmobeslut.

Om det är någon som är intresserad av mer detaljer kring detta är det bara att höra av sig till styrelsen.

Genomförande: Görs under våren 2025.

6. Inspektion om värmeförluster och korrigering av dem. Termografering

Genom termografisk undersökning har vi undersökt var våra största värmeförluster är och därefter se vad som kan behöva göras i vissa lägenheter för att undvika kallras från väggar. 

Åtgärder där vi konstaterar värmeförluster som är prioriterade att åtgärda sker löpande från 2024.

a. Under 2024 har vi inlett en undersökning ar en ventilationskanal på Djäknegatan 8 som ger ett onormalt kallras vid lägenhetsavskiljande köksvägg för lägenheterna mot Djäknegatan. Det verkar som att kall luft dras ned i kanalen på ett sätt som är felaktigt. Vi har i dessa undersökningar identifierat fel i några fläktar som vi först behövt åtgärda. HSB ansvarar för detta arbete och ni som berörs kommer få aviseringar om när tillträde behövs.

b. Termograferingen visar att många har kallras på grund av dåligt installerade/gamla fönsterlister. Det är medlemmens ansvar att byta sådana lister. Ju bättre installerade lister du har desto mindre kallras mellan fönster och fönsterkarm har du.

c. På sina håll ser vi kallras från vägg i anslutning till fönster/fönsterdörrar. Vi kommer under vintern 2025 genomföra lite olika teståtgärder kring detta i några lägenheter för att se om det ger resultat, eller om det är ett kallras vi får leva med på grund av hur huskonstruktionen är beskaffad.

d. I tak-väggvinkel är det på sina håll (ganska få) ett kallras som är onödigt stort. Vi vet inte om det är något som med enkelhet kan åtgärdas men vi tittar på om det finns någon enkel lösning som kan minska detta.

7. 2026 Målning av vita träytor (väggavskiljare, cykelförråd, sophus mm). Inkl målning av plåtar på avskiljare.

Alltså - mer eller mindre alla vitmålade trädetaljer. I underhållsplanen satt till 2026. Överlag ser det bra ut som vi ser det, men på flera håll har förankringen i mark börjat ruttna sönder, vilket betyder att det behöver göras om. Vi vill undvika at behöva byta ut i övrigt fungerande avskiljare och kommer ha som mål att justera förankringen. Men det kräver först en noggrann besiktning.