Renoverings-/investeringsprojekt 2024-2026

1. Hissrenovering i höghusen (projektering pågår/genomförande start höst 2023). Uppdaterat 1/2

Hissarna sjunger på sista versen efter 40 år. De klarar besiktningarna men kräver mycket underhåll och komponentlagningar. Enligt underhållsplan ska de åtgärdas 2024, men vi kommer behöva tidigarelägga detta något för att inte drabbas av plötsliga dritftstopp. Ett hissbyte tar ca 2 veckor att genomföra, vilket innebär att det inte kommer finnas en hiss i höghusen under den tiden. Det kommer förstås vara lite besvärligt för vissa medlemmar. Vi avser meddela i god tid innan start.

Status: Styrelsen har beslutat att inleda arbetet med projektering under våren 2023. Statusbesiktning är gjord, liksom förslag på åtgärd, från konsult. Styrelsen har beslutat att gå vidare med förslag om renovering av befintlig hisslösning och inte byta till annan då vi inte kan förutse konsekvenserna av en mer genomgripande förändring och då kostnaderna är ca 20-30% lägre. Detta är också det råd vi fått av hisskonsulter. Det innebär att motorrummet blir kvar på samma plats som idag, med samma typ av hydraulik, med hisstrummorna intakta, men med nya hisskorgar och därmed nya dörrlösningar (i enlighet med de nu gällande säkerhetsföreskrifterna).

Start: Upphandling klar. Start hösten 2023. Enkäter om utseende på hisskorgar kommer skickas ut så småningom. Varje hissrenovering kommer innebära ett totalt hisstopp på 2 veckor.

Enkät: Andra veckan i juli kommer en enkät gå ut gällande omröstning om hisskorgarnas utseende. Styrelsen kommer presentera valmöjligheter som går hyfsat i linje med nuvarande trapphallarnas färgsättning. Alltså - det röda kommer ersättas och därmed helt försvinna. Styrelsen har beslutat att ha en nedfällbar sists i de nya korgarna.

I enkäten vann ek-lösningen (nr 3).

Plan för renovering:

Beslutat: Djäknegatan 24: 16-27 oktober 2023 - KLART!

Beslutat: Djäknegatan 8: december 2023- KLART!

Beslutat: Djäknegatan 40: vecka 1-2 KLART!

Prel. Djäknegatan 50: vecka 17-18 2024

Prel. Djäknegatan 68: vecka 19-20 2024

När hissen är färdiginstallerad kommer viss målning på utsidan återstå. Det görs under våren i samband med annan bättringsmålning i trapphusen.

2. Entréer

Vid de flesta av entréerna har nog de flesta inte kunna undgår att vi har ett fall ned till gata som innebär viss halkrisk, både i vinterväglag och när det är grusat, dvs stora delar av året. Vid vissa entréer är fallet påfallande högt vilket utgör ett fallriskproblem och ett tillgänglighetsproblem. Vid nybyggnation skulle detta utseende inte tillåtas dock finns (ännu) inte myndighetskrav på åtgärd enligt regelverk. Emellertid finns det anledning att se över dessa höga fall (som kommer sig av att marken rör sig neråt i leran till skillnad från byggnaderna som står pålade fast).

Styrelsen tog förslag till stämmobeslut 28/3-2022 om att installera stensatta ramper längs med huskroppen. Stämman bordlade frågan för senare beslut och bad styrelsen återkomma med en utredning om alternativa lösningar, bla att höja marken istället.

Fyra lösningar är de mest tydliga:

1. Höja marken. Det är möjligt, men är väldigt omfattande att skala bort all asfalt, lyfta ut all sten/jord under ned till någon meters djup och byta ut mot lättviktsfyllnadsmassa och höja marken. Vi kan inte riktigt förutse alla följdproblem och vi tror inte det är en möjlig åtgärd för höghusen. Kostnaden är minst 15 miljoner kronor (jämfört med förslaget om ramper som vi förslag till stämma låg på ca 2 miljoner kronor. 

2. Anlägga utomhushissar vid sidan om entréerna. Hissar utomhus är svåra att hålla vid liv, med många driftproblem vintertid - när de verkligen behövs. Det är ett förslag som tidigt avvisades.

3. Anlägga anslutning via ramp längs med huset. Det innebär en stenlagd eller ramp i metall längs med huskroppen. Det innebär att viss del av växtligheten måste göras om. 

4. Bygga in en trappa i eller på marken vid entrén. Det är troligen den billigaste och enklaste lösningen, men den löser inte problemet med tillgänglighet och fallrisk för de med rollator.

I kontakt med bygglovsenheten vid kommunen konstateras att bygglov inte behöver sökas. Däremot behöver vi säkerställa övrig access så fortsatt kontakt med kommunen nödvändig innan vi kan spika en plan. Vi undersöker också om det finns möjlighet till viss ersättning för ökad tillgänglighet.

Status efter stämmans bordläggning av frågan: Styrelsen har under hösten utrett frågan närmare, med hjälp av externa konsulter. Att höja marken som stämman önskade skulle utredas är inte ett alternativ. Styrelsen återkommer i frågan med förslag vid ordinarie stämma i maj 2024.

 

3. Nya solcellsanläggningar (uppdaterat 1/3)

PROJEKTET AVSLUTAT!

Vissa markåtgärder kommer att göras senare i vår för att hantera några markskador som vi inte kunde justera under vintertid.

 

4. Injustering värme södra sidan, dvs Djäknegatan 8-48 (inkl ombyggnation undercentraler) - Uppdaterat 2/1-24

PROJEKTET AVSLUTAT!

Se nedan om kulvertomläggning och termografering.

Så här funkar termostaten

Information om hur värmesystemet, termostaterna och vreden fungerar delas ut till alla, samt lite tips och trix. När alla nu har fungerande termostater är det viktigt att förstå hur de fungerar. Om man har gardiner över dem eller möbler (soffor, sängar, skåp) etc så hindrar man inte bara värmen att ta sig ut i rummet och från att värma upp den kyla som kommer in via ventilerna (så funkar ju vårt ventilationssystem och det kan vi inte göra mycket åt), dessutom så lurar man termostaten att tro att värmen är god i rummet eftersom termostaten bara kan känna av utrymmet runt den. När den tror det är varmt så stryps värmetillförseln till elementen - precis som det ska. Bara genom att ge termostaten (och helst hela elementet) fri luft så optimerar du värmen i rummet.

 

5. Fönstermålning, lagning fasad och hussocklar

Underhållsplanen aviserar att 2024 är det dags för målning av fönster liksom fasad- och sockellagningar. Styrelsen kommer under 2023 genomföra besiktningar för att utreda om det är dags eller inte och vad som är den bästa/mest rimliga åtgärden. Dvs en behovsutredning. Ytterligare åtgärder kring målning/lagning av målade detaljer är aviserade för 2026 enligt underhållsplanen. Det kan finnas skäl att lägga ihop det som måste göras till ett och samma tillfälle. I nuläget ser styrelsen att vissa av åtgärderna som föreslås av underhållsplanen nog inte är korrekt tids-satta, utan kan senareläggas, men det får en besiktning komma fram till.

Resultat av besiktning vt/ht 2023:

Bedömningen är att fasadlagningarna kan flyttas fram ett antal år i underhållsplanen. Minst 5. Eventuellt behöver vissa smärre insatser göras på några ställen.

Bedömningen är att fönstermålningen i underhållsplanen delas mellan fönster i söderläge och övriga fönster. Det betyder att vi endast målar fönster i söderläge 2024. Övriga fönster väntar vi med till tidigast 2026, men förhoppningsvis ända till 2032 (när det är dags för nästa omgång för söderfönstrena).

Bedömningen är att vi bara lagar socklarna där vi okulärt konstaterar genombrytningar av armeringen. I nuläget ser vi inget skäl att behöva göra en full besiktning av varenda meter sockel (dvs de delar som inte syns under altanerna), då vi inte tror att vi har problem där, då exponerade ytor bredvid inte uppvisar skador.

Alla dessa tre underhållspunkter är väldigt kostsamma i underhållsplanen. Pga rådande kostnadsläge (och faktiskt behov) är vår målsättning att göra det absolut minsta möjliga och kanske till och med chansa en smula. Exempelvis satsa på att övriga fönster håller en full period framåt så vi kan ta de södra då igen tillsammans med alla övriga (typ 2032). Att vi bara sockellagar precis där det behövs. Att vi flyttar fram fasadlagningar 10 år. Alla dessa beslut betyder ju att vi får en stor renoveringspuckel senare vilket gör att även om vi slipper kostnader nu måste vi ju också samtidigt se till att spara lite mer för framtiden. Kommande underhållsbudgetar kommer hantera detta.

 

6. Låssystem/nya entrédörrar

Föreningens låssystem (de gemensamma utrymmena) är överårigt och enligt underhållsplan redo för ett utbyte. Med tanke på de många haverierna vid entréerna och i soprummen så är vår bedömning att systemet behöver bytas ut. Vi har också ett försvagat skalskydd efter många år med samma system. Lägenhetslåsen är av samma sort och installerades samtidigt och lider av samma problem, med stora årliga kostnader för föreningen som följd (enligt tidigare beslut i styrelse har en viss typ av låshaveri fallit under föreningens gemensamma ansvar med hänvisning till likabehandlingsprincipen). 

Styrelsen utreder två spår, en uppgradering av de gemensamma låsen till ett mekaniskt motsvarande system eller en modernisering av systemet med mer digital lösning. I detta ingår utredning om porttelefonslösning enligt av stämma bordlagd fråga. Samtidigt med detta, då lägenhetslåsen är samma, så utreder styrelsen byte av även lägenhetslåsen och kommer presentera alternativ vid stämma.

Kopplat till detta föreligger en utredning om byte av lägenhetsdörrar till säkrare, bullermässigt bättre, brandsäkrare och energieffektivare alternativ. Det är medlems ansvar i huvudsak så det utgör därmed ett stämmobeslut om så ska ske. Det finns följdeffekter av det som tex fastighetsboxar ist för brevinkast. En ytterligare orsak till att utreda det är att vi vet att vi inom inte allt för avlägsen framtid kommer tvingas inrätta det ändå (budskap från Postnord), så det finns flera samverkande skäl till att utreda dörrbyte samtidigt som vi kikar på andra behövliga åtgärder. Med resultat som ökad säkerhet, minskat buller, lägre risk från brandrök osv...så kan det finnas goda skäl att genomför ett sådant projekt som en gemensam upprustning.

Status: Förslag presenterades vid extrastämma i mars-2022. Stämman godtog styrelsens förslag om ett nytt låssystem, med mer digitala inslag (dock ej kodbaserat). Styrelsen har inte påbörjat arbetet utan avvaktar tills andra prioriterade projekt enligt underhållsplan är avklarade. Detta eftersom vi inte hinner med för många projekt samtidigt.

 

7. Kulvertlagning 2024 (värmekulvert som försörjer Djäknegatan 40 och två radhus

Vi har upptäckt under arbetets gång att rördimensionen i kulverten fram till Djäknegatan 40 (är närliggande radhus) är felaktig, dvs underdimensionerad. Detta påverkar trycket och därmed värmen. Att Djäknegatan 40 ligger långt från undercentralen gör att vi får stora värmeförluster när värmen transporteras dit som det nu är. Det är något vi måste åtgärda men det kan inte göras förrän till våren eftersom värmen måste vara helt avstängd. Vi har inlett processen för att genomföra denna ganska omfattande grävåtgärd från 25 till 40. Det som komplicerar detta är att vi måste gräva genom Djäknegatan, dvs kommunal väg, vilket kräver tillstånd m.m. 

Genomförande: 

Förfrågningsunderlag har tagit fram och projektet startar i februari med utskick till entreprenörer för offertinhämtning. 

Vi hoppas kunna genomföra projektet under våren.

8. Återställning/upprustning av parkyta i norra området (bakom radhusen).

Föryngring av ridån mot VH-vägen och gallring av överåriga träd/buskar som inte tjänar sitt syfte. 

Förslag från styrelsen på alternativ gestaltning har skickats ut till medlemmar som närmast berörs (norra området). Initiala kontakter med HSB om genomförande har tagits. Slutförslag kommer presenteras under våren till boende i norr. Genomförande av åtgärd sker under året beroende på typ av åtgärds lämplighet. Arbetet inleds under 2024.

 

9. Eventuellt - Upprustning av staket

Staketet längs Djäknegatan ser på sina håll nedgånget ut. På flera ställen har förankringen släppt och behöver göras om. Styrelsen ser över vad som behöver göras och var vi verkligen behöver ha staket. Att byta till annan typ av staket skulle bli väldigt kostsamt, inte minst på grund av svårigheterna med förankringen som skulle innebära stora ingrepp på kommunens mark. Vi tittar på om vi kan hitta en enkel och billig lösning (men fortfarande utseendemässigt ok)

 

Projekt 2024-2026

1. Inspektion om värmeförluster och korrigering av dem. Termografering

Genom termografisk undersökning ska vi försöka se var våra största värmeförluster är och därefter se vad som kan behöva göras i vissa lägenheter för att undvika kallras från väggar. Vi har identifierat några ställen i värmeinjusteringsprojektet som bör prioriteras men vi vill ha hela bilden klar. 

Åtgärder där vi konstaterar värmeförluster som är prioriterade att åtgärda sker under 2024 eller 2025.

2. Byte av skorstensplåtar/plåtar vid genomföringar på höghustaken. 

Taket som sådant (pannor, läkt och underliggande skyddsplast) bedöms vara i gott skick fortfarande. Vid genomföringarna viss dock risker just vid plåtarna som skulle behöva bytas ut och skyddet då göras om. En sådan åtgärd bedöms kunna göra att taket håller i minst 10 år till, kanske uppemot 20.

En takbesiktning har gjorts och vi inväntar protokollet från denna.

3. 2026 Målning av vita träytor (väggavskiljare, cykelförråd, sophus mm. Inkl målning av plåtar på avskiljare.

I underhållsplanen satt till 2026. Överlag ser det bra ut som vi ser det, men på flera håll har förankringen i mark börjat ruttna sönder, vilket betyder att det behöver göras om. Vi vill undvika at behöva byta ut i övrigt fungerande avskiljare och kommer ha som mål att justera förankringen. Men det kräver först en noggrann besiktning.

4. Ytterligare projekt kan tillkomma