Renoverings-/investeringsprojekt 2024-2026

1. Hissrenovering i höghusen (projektering pågår/genomförande start höst 2023). Uppdaterat 14/6

Status: Projektet avslutat!

Plan för renovering:

Beslutat: Djäknegatan 24: 16-27 oktober 2023 - KLART!

Beslutat: Djäknegatan 8: december 2023- KLART!

Beslutat: Djäknegatan 40: vecka 1-2 KLART!

Prel. Djäknegatan 50: vecka 17-18 2024 KLART!

Prel. Djäknegatan 68: vecka 19-20 2024 KLART!

När hissen är färdiginstallerad kommer viss målning på utsidan återstå. Det görs under hösten 2024 alt våren 2025 i samband med annan bättringsmålning i trapphusen.

2. Entréer

Vid de flesta av entréerna har nog de flesta inte kunna undgår att vi har ett fall ned till gata som innebär viss halkrisk, både i vinterväglag och när det är grusat, dvs stora delar av året. Vid vissa entréer är fallet påfallande högt vilket utgör ett fallriskproblem och ett tillgänglighetsproblem. Vid nybyggnation skulle detta utseende inte tillåtas dock finns (ännu) inte myndighetskrav på åtgärd enligt regelverk. Emellertid finns det anledning att se över dessa höga fall (som kommer sig av att marken rör sig neråt i leran till skillnad från byggnaderna som står pålade fast).

Styrelsen tog förslag till stämmobeslut 28/3-2022 om att installera stensatta ramper längs med huskroppen. Stämman bordlade frågan för senare beslut och bad styrelsen återkomma med en utredning om alternativa lösningar, bla att höja marken istället.

Status: 

Stämman 21 maj 2024  beslutade att uppdra åt styrelsen att:

1. installera raka trappor med handledare och barnvagnsramp vid låghusen där lutningen är störst, och att
2. anlägga en testramp i stål vid Djäknegatan 68 som sedan kan utvärderas innan beslut om ytterligare ramper kan tas

Styrelsen bedömer att ärendet som sådant är avhandlat gällande låghusen men kommer återkomma för ytterligare diskussion gällande höghusen när testramp är installerad

Plan för genomförande

1: Under hösten görs en bedömning av vilka låghus som är prioriterade att göra arbetet vid. Därefter påbörjas offertinhämtning. Arbetet kommer sannolikt innefatta viss omläggning av stenplattorna vid entréerna då det behövs ett nytt underarbete på många ställen.

2. Under hösten drar planering igång för installation av testramp. Det innefattar även viss omplantering vid Dj68 och omläggning av marksten vid entréer då underliggande arbete behöver göras om pga markförändringar.

 

3. Nya solcellsanläggningar (uppdaterat 1/3)

PROJEKTET AVSLUTAT!

Vissa markåtgärder kommer att göras senare i vår för att hantera några markskador som vi inte kunde justera under vintertid.

 

4. Injustering värme södra sidan, dvs Djäknegatan 8-48 (inkl ombyggnation undercentraler) - Uppdaterat 2/1-24

PROJEKTET AVSLUTAT!

Se nedan om kulvertomläggning och termografering.

Så här funkar termostaten

Information om hur värmesystemet, termostaterna och vreden fungerar delas ut till alla, samt lite tips och trix. När alla nu har fungerande termostater är det viktigt att förstå hur de fungerar. Om man har gardiner över dem eller möbler (soffor, sängar, skåp) etc så hindrar man inte bara värmen att ta sig ut i rummet och från att värma upp den kyla som kommer in via ventilerna (så funkar ju vårt ventilationssystem och det kan vi inte göra mycket åt), dessutom så lurar man termostaten att tro att värmen är god i rummet eftersom termostaten bara kan känna av utrymmet runt den. När den tror det är varmt så stryps värmetillförseln till elementen - precis som det ska. Bara genom att ge termostaten (och helst hela elementet) fri luft så optimerar du värmen i rummet.

 

5. Fönstermålning, lagning fasad och hussocklar

Underhållsplanen aviserar att 2024 är det dags för målning av fönster liksom fasad- och sockellagningar. Styrelsen kommer under 2023 genomföra besiktningar för att utreda om det är dags eller inte och vad som är den bästa/mest rimliga åtgärden. Dvs en behovsutredning. Ytterligare åtgärder kring målning/lagning av målade detaljer är aviserade för 2026 enligt underhållsplanen. Det kan finnas skäl att lägga ihop det som måste göras till ett och samma tillfälle. I nuläget ser styrelsen att vissa av åtgärderna som föreslås av underhållsplanen nog inte är korrekt tids-satta, utan kan senareläggas, men det får en besiktning komma fram till.

Resultat av besiktning vt/ht 2023:

Bedömningen är att fasadlagningarna kan flyttas fram ett antal år i underhållsplanen. Minst 5. Eventuellt behöver vissa smärre insatser göras på några ställen.

Bedömningen är att fönstermålningen i underhållsplanen delas mellan fönster i söderläge och övriga fönster. Det betyder att vi endast målar fönster i söderläge 2024. Övriga fönster väntar vi med till tidigast 2026, men förhoppningsvis ända till 2032 (när det är dags för nästa omgång för söderfönstrena).

Bedömningen är att vi bara lagar socklarna där vi okulärt konstaterar genombrytningar av armeringen. I nuläget ser vi inget skäl att behöva göra en full besiktning av varenda meter sockel (dvs de delar som inte syns under altanerna), då vi inte tror att vi har problem där, då exponerade ytor bredvid inte uppvisar skador.

Alla dessa tre underhållspunkter är väldigt kostsamma i underhållsplanen. Pga rådande kostnadsläge (och faktiskt behov) är vår målsättning att göra det absolut minsta möjliga och kanske till och med chansa en smula. Exempelvis satsa på att övriga fönster håller en full period framåt så vi kan ta de södra då igen tillsammans med alla övriga (typ 2032). Att vi bara sockellagar precis där det behövs. Att vi flyttar fram fasadlagningar 10 år. Alla dessa beslut betyder ju att vi får en stor renoveringspuckel senare vilket gör att även om vi slipper kostnader nu måste vi ju också samtidigt se till att spara lite mer för framtiden. Kommande underhållsbudgetar kommer hantera detta.

Fönstermålning (söderriktade) och Sockellagning

Status: Avtal om fönstermålning skrivs sommaren 2024. Troligen genomförs arbetet våren 2025. Gällande sockellagningar inhämtas fortfarande offerter.

 

6. Låssystem/nya entrédörrar

Stämman beslutade att: Upphäva beslut fattat av stämma 2022-03-28 gällande gemensam upprustning av lägenhetsytterdörrar och lägenhetslås.

Stämman önskade att styrelsen återkommer med frågan vid senare tillfälle. Detta betyder att föreningen inte kommer installera nya dörrar eller lägenhetslås i närtid.

 

7. Kulvertlagning 2024 (värmekulvert som försörjer Djäknegatan 40 och två radhus

Vi har upptäckt under arbetets gång att rördimensionen i kulverten fram till Djäknegatan 40 (är närliggande radhus) är felaktig, dvs underdimensionerad. Detta påverkar trycket och därmed värmen. Att Djäknegatan 40 ligger långt från undercentralen gör att vi får stora värmeförluster när värmen transporteras dit som det nu är. Det är något vi måste åtgärda men det kan inte göras förrän till våren eftersom värmen måste vara helt avstängd. Vi har inlett processen för att genomföra denna ganska omfattande grävåtgärd från 25 till 40. Det som komplicerar detta är att vi måste gräva genom Djäknegatan, dvs kommunal väg, vilket kräver tillstånd m.m. 

Genomförande: 

Projektet genomförs i juni.

 

8. Återställning/upprustning av parkyta i norra området (bakom radhusen).

Föryngring av ridån mot VH-vägen och gallring av överåriga träd/buskar som inte tjänar sitt syfte. 

Förslag från styrelsen på alternativ gestaltning har skickats ut till medlemmar som närmast berörs (norra området). Initiala kontakter med HSB om genomförande har tagits. Slutförslag kommer presenteras under våren till boende i norr. Genomförande av åtgärd sker under året beroende på typ av åtgärds lämplighet. Arbetet inleds under 2024.

Genomförande:

Projektet pågår i etapper under 2024 och 2025.

 

9. Eventuellt - Upprustning av staket

Staketet längs Djäknegatan ser på sina håll nedgånget ut. På flera ställen har förankringen släppt och behöver göras om. Styrelsen ser över vad som behöver göras och var vi verkligen behöver ha staket. Att byta till annan typ av staket skulle bli väldigt kostsamt, inte minst på grund av svårigheterna med förankringen som skulle innebära stora ingrepp på kommunens mark. Vi tittar på om vi kan hitta en enkel och billig lösning (men fortfarande utseendemässigt ok)

Styrelsen avvaktar kulvertomläggningen.

 

Nya projekt 2024-2026

1. Inspektion om värmeförluster och korrigering av dem. Termografering

Genom termografisk undersökning ska vi försöka se var våra största värmeförluster är och därefter se vad som kan behöva göras i vissa lägenheter för att undvika kallras från väggar. Vi har identifierat några ställen i värmeinjusteringsprojektet som bör prioriteras men vi vill ha hela bilden klar. 

Åtgärder där vi konstaterar värmeförluster som är prioriterade att åtgärda sker under 2024 eller 2025.

2. Byte av skorstensplåtar/plåtar vid genomföringar på höghustaken. 

Taket som sådant (pannor, läkt och underliggande skyddsplast) bedöms vara i gott skick fortfarande. Vid genomföringarna viss dock risker just vid plåtarna som skulle behöva bytas ut och skyddet då göras om. En sådan åtgärd bedöms kunna göra att taket håller i minst 10 år till, kanske uppemot 20.

En takbesiktning har gjorts och vi inväntar protokollet från denna.

3. 2026 Målning av vita träytor (väggavskiljare, cykelförråd, sophus mm. Inkl målning av plåtar på avskiljare.

I underhållsplanen satt till 2026. Överlag ser det bra ut som vi ser det, men på flera håll har förankringen i mark börjat ruttna sönder, vilket betyder att det behöver göras om. Vi vill undvika at behöva byta ut i övrigt fungerande avskiljare och kommer ha som mål att justera förankringen. Men det kräver först en noggrann besiktning.

4. Ytterligare projekt kan tillkomma